개포우성2차아파트

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다. 

1. 특징

드디어 서울 아파트를 분석하게 되었다. 서울 아파트 및 학군에 대해서 조사한다고 시간이 좀 걸렸다. 제일 먼저 서울학군의 중심 대치동부터 시작해 보겠다. 오늘 소개할 아파트는 대치동 개포우성2차아파트이다. 먼저 학군은 대치초로 배정을 받는다. 대치초의 장점은 대청중학교로 배정을 받을 확률이 높다는 것이다. 대청중학교의 학업성취도 및 특목고 진학률은 뒤에서 언급하겠다. 일단 아파트 정보를 보자. 우선 개포우성2차아파트는 대치동 아파트들 중에서 초기 재건축에 속한 투자하기 좋은 아파트이다. 그렇지만 올라도 너무 올랐다. 1984년 준공된 재건축이 되는 아파트로 총 5개동 540세대로 구성이 되어있다. 최고층은 80년대에 지어진 아파트답지 않게 15층이고 면적은 101, 146, 180 m2 3개의 타입으로 되어있다. 실거주를 할 때 가장 중요한 주차대수를 보자. 총주차대수는 540대로 세대당주차대수를 계산해 보면 1.2대로 예전에 지어진 아파트를 고려하면 높은 수준이다. 

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 84.69 m2이다. 네이버 매물에는 국토부 실거래 정보에는 84m2 이 있다. 둘다 전용면적으로 표기할텐데 이상하지만 일단 있다고 하니 84 m2에 대해서 분석해 보겠다. 올해 22.2억에 거래 되었는데 마지막 거래는 23.8억이다. 약 1.6억 증가하였다. 큰 증가세가 아니라고 생각할 수 있지만 2017년 첫 거래는 15.9억이었다. 꾸준히 큰 증가세를 보이고 있다. 지금은 정부의 규제로 약간 주춤하고 있지만 그래도 학군의 수요를 정부가 막아내기란 쉽지가 않아보인다. 물론 학군의 수요를 이용한 투기꾼들의 계략으로 집값이 올라가고 있지만 아무튼 지금 잠시 정체지만 여전히 올라갈 것이라 예상한다. 전세가를 보자. 매매가의 약 30~40%정도에 머물러 있다. 즉 거품이 많이 끼여 있다는 것이다. 대치초, 대청중을 보내기 위해서 전세로 입주하는 수요가 있을 것이다. 그래서 거래량도 많은 편이다. 다음으로 127 m2을 보자. 올해 3건의 거래가 있었고 매매가는 약 30억 정도로 생각할 수 있겠다. 작년초의 경우 첫 거래가 20억이었다. 엄청난 상승이다. 집값의 약 50 %가 상승하였다. 거품이 없을 수가 없다. 하지만 거품만으로 단정짓기도 어렵다. 왜냐하면 유독 한국만 부모의 공부에 대한 열정?이 크기 때문에 그러한 열정이 모여서 수요를 만들고 투기세력이 아니라도 집값은 올라가기 때문이다. 흔히들 그런말을 한다. 학군 때문에 무리하게 대출을 해서 대치동에 들어가고 엄청난 사교육비로 더 빚을 지고 아이들 교육이 끝나면 아파트 시세 차액으로 빚을 탕감하고 다른 지역으로 떠난다. 159 m2을 보자. 거래는 한건 있다. 32억!!!! 대형평수라 그런지 작년에도 한건의 거래만 있었고 매매가는 약 28억 정도였다. 그전에는 약 23억!! 1년에 약 5억씩 오르나보다. 이 상승세가 현재 정부의 규제 속에서 계속 오를 수 있을지는 잘 모르겠다. 중요한건 지금 수요자들은 관망하고 있고 거래 절벽이 현실화 되고 있다는 것이다. 투자에는 신중할 필요가 있다. 

네이버 매물 정보를 보자. 먼저 94 m2이다. 84 m2으로 생각하면 될 것 같다. 호가가 약 23.5억이다. 그동안의 상승세가 멈춘것 같다. 정부의 규제가 먹혀 들어가는 것 같다. 하지만 그래도 높다. 30평 조금 안되는 아파트가 23.5억이라니 이건 높다. 더 떨어져야한다고 본다. 그래도 거래에는 다소 시간이 걸릴 것 같다. 왜냐하면 지금은 부동산 규제가 점점 심화 되는 시기이기에 수요자들 입장에서 더 떨어질 것이라는 기대 심리가 있어서 현재 가격에 매매를 하기에는 다소 거부감이 있을 것이다. 137 m2을 보자. 국토부 실거래가 기준 127 m2이라고 생각된다. 호가가 29.7억이다. 호가는 보합세를 유지하려고 하지만 유지될지는 미지수이다. 아마 거래하려고 하는 사람은 많이 않을 것이라 조심스레 예상해본다. 하지만 꼭 실거주를 해야한다면 매매를 할까? 전세로 가지 않을까 싶다!! 그냥 필자의 생각이다. 전세가도 실거래가와 비슷하다. 전세의 경우에는 거래가 좀 있을 것 같다. 학군이나 학원가를 이용해야하는 실거주자에게는 가격의 메리트가 있기 때문이다. 물론 재건축이라는 요인도 있지만 자녀들 학교 보내기에는 나쁘지 않다. 

3. 교통

아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 가장 가까운 도곡역까지 도보로 7분이다. 하지만 아파트 동에 따라서 도보로 2분 이내도 가능하다. 완전 역세권이다. 지하철과 5분 이내 거리에 좋은 초등학교로 배치 받는다. 멋진 아파트다. 

<네이버 길찾기>

   4. 학군 & 편의시설
학군을 굳이 언급하는게 의미가 있을까 모르겠다. 일단 초등학교는 대치초이다. 엄청나게 좋은 학군에 소속되어있다. 대치동의 아파트 값이 왜 높은가? 학군과 학권가 때문이다. 심지어 지하철까지 옆에 있는 역세권 아파트이다. 지도에서 보이는 개포우성, 대치 미도, 은마 아파트 등은 재건축으로 뜨거운 아파트들이다. 이렇게 학군이 좋은 지역에 재건축으로 새로운 아파트가 들어온다면 향후 가격은 상상에 맡기겠다. 아무툰 대치초에 배정을 받은면 졸업하고 대청중에 갈 가능성이 높다. 대청중은 많은 학부모들이 선호하는 중학교이다. 먼저 2016년 기준 특목고 진학률이 29%이다. 이보다 높은 진학률을 자랑하는 중학교는 그렇게 많지 않을 것이다. S급 중학교라고 판단된다. 일단 특목고까지 보내면 부모가 할 수 있는 일이 더 있을까? 물론 있다. 하지만 여기서는 그런부분을 언급하지는 않겠다. 아무튼 학군은 최고이다. 그리고 중요한 것이 학원가이다. 대치동은 그냥 전체가 학원가라고 생각하면 된다. 특히 발된 학원가가 주변에 표시된 부분이다. 학원가와도 엄청나게 가깝다. 왜 투기세력이 모이는지 이해는 된다. 하지만 적당히 하라 투기세력들아!!!!!! 그리고 역세권이다. 지하철까지 도보로 5분 거리이다. 지하철까지 가깝다는 것은 주변에 상권도 잘 발달 되어 있다는 것이다. 다른 편의시설은 언급하지 않겠다. 왜냐? 필요성이 없다.!!!!

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